Zarządzanie powodziowe w USA powoduje nierówność społeczną i być może kolejny krach na rynku mieszkaniowym

Niedawne badanie opublikowany W Komunikacja Ziemia i środowisko przyjrzeli się obecnemu amerykańskiemu krajowemu programowi ubezpieczenia od powodzi i zobaczyli, że bez drastycznych zmian na horyzoncie może pojawić się kolejny krach na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Współpraca obejmuje Departament Zasobów Naturalnych UConn i badaczy środowiska profesora nadzwyczajnego Jamesa Knightona, profesora nadzwyczajnego Richarda Anyaha, studenta studiów magisterskich Sandeep Poudel, stowarzyszonego pedagoga UConn Zbigniewa Grabowskiego i Rebeccę Elliot z London School of Economics and Political Science. Knighton, Poudel i Elliott napisali następujący post na blogu dla społeczności Springer Nature Research Communities:

Amerykański Narodowy Program Ubezpieczeń Powodziowych (NFIP), publiczny program federalny, został opracowany przez Kongres jako zabezpieczenie dla właścicieli domów narażonych na powódź po tym, jak prywatni ubezpieczyciele odmówili wzięcia na siebie ryzyka. Od 1978 r. do 2004 r. składki pobierane z ubezpieczonych nieruchomości w całości pokrywały wszystkie roszczenia o naprawienie szkód powodziowych.

Jednak od 2004 r. straty pogłębione przez podnoszący się poziom mórz i większe sztormy przybrzeżne przyczyniły się do pogrążenia dziesiątek miliardów dolarów długu punktu NFIP wobec Departamentu Skarbu USA, z którego duża część jest okresowo spłacana z szerszej podstawy opodatkowania w USA.

Wyzwania fiskalne i polityczne stojące przed punktem NFIP w ostatnich latach skłoniły nas do zastanowienia się: jak może wyglądać przyszłość tego programu? Nasze prognozy społeczno-środowiskowe, oparte na prognozach klimatycznych, danych ze spisu powszechnego w USA, danych FEMA i wartości domów w Zillow, wskazują, że tradycyjne podejście do łagodzenia skutków powodzi spowoduje dalszy wzrost zadłużenia NFIP, którego kulminacją będzie nagłe ożywienie na rynku mieszkaniowym krach, który rozpocznie się około 2060 r. Nasze badania w dużej mierze zgadzają się z raportem Freddiego Maca z 2016 r., który przewiduje, że do 2050 r. rynek mieszkaniowy o wartości 160 miliardów dolarów znajdzie się w fazie przypływu, a do 2100 roku – 238 miliardów dolarów.

Prognozy te mogą wydawać się oburzające, ale w 2024 r. widoczne są sygnały ostrzegawcze zapowiadające nadchodzący krach na amerykańskim rynku mieszkaniowym na wybrzeżu. Przed huraganem Sandy w 2012 r. nieruchomości przybrzeżne w północno-wschodnich Stanach Zjednoczonych były rozsądną inwestycją, a ich wartość rosła znacznie szybciej niż mediana krajowa.

Od czasów Sandy nieruchomości na północno-wschodnim wybrzeżu były mniej konkurencyjną inwestycją, a wzrost wartości domów był o około 25% gorszy od mediany krajowej. W ciągu miesięcy, które upłynęły od huraganów Helene i Milton, Stany Zjednoczone zapłaciły 480 milionów dolarów za przywrócenie 54 000 zniszczonych nieruchomości. Pomimo wspomaganej przez punkt NFIP renowacji obiektów, wartość rynkowa nie powróciła do normy, a notowane ceny sprzedaży spadły o około 15% w chwili pisania tego tekstu.

Nasze prognozy zgadzają się z tym, co widzimy w terenie. Floryda będzie prawdopodobnie kanarkiem w kopalni węgla, co od teraz będzie wskazywało na spadek wartości domów na wybrzeżu. W państwach środkowoatlantyckich i Zatoki Perskiej od około 2040 r. nastąpi dramatyczny spadek wartości domów.

Północno-wschodnie i zachodnie wybrzeże Stanów Zjednoczonych, naturalnie lepiej chronione przed intensywnymi sztormami przybrzeżnymi, ale nie przed wzrostem poziomu morza, pójdą w ich ślady w następnych dziesięcioleciach. Większa część nadmorskiego rynku mieszkaniowego, którą amerykańscy podatnicy wspierają za pośrednictwem punktu NFIP, wkrótce zniknie z powodu powodzi.

Co należy zrobić? Utrzymanie punktu NFIP w jego obecnej formie jest prawdopodobnie najmniej pożądaną opcją dla USA. Burze przybrzeżne będą w dalszym ciągu stwarzać poważne zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa osób na terenach zalewowych, obciążając jednocześnie nasze agencje reagowania kryzysowego. Podatnicy w dalszym ciągu dotują rozwój nieruchomości przybrzeżnych, na czym korzystają głównie bogatsi.

Mieszkańcy wybrzeża o niższych dochodach, których nie stać na samodzielną przeprowadzkę, będą obserwować, jak bogactwo zgromadzone w rodzinnym domu stopniowo ulega erozji. Zamożni mieszkańcy żyjący w grupie ryzyka będą w dalszym ciągu czerpać korzyści finansowe z punktu NFIP do czasu podjęcia decyzji o bezpiecznej przeprowadzce.

Wspierane przez rząd i zorientowane na społeczność relokacje mieszkańców wybrzeża z obszarów narażonych na powodzie mogą rozwiązać cztery z naszych problemów jednocześnie. Po pierwsze, może pozwolić Stanom Zjednoczonym uniknąć katastrofalnego krachu na rynku mieszkaniowym. Po drugie, przeniesienie zwiększyłoby naszą odporność narodową na przypływy i sztormy przybrzeżne. Po trzecie, chroniłoby to amerykańskich podatników przed rosnącym zadłużeniem punktu NFIP.

Wreszcie około 70% gruntów przylegających do linii brzegowej Stanów Zjednoczonych jest własnością prywatną. Prywatne wybrzeża można przekształcić w naturalnie odrestaurowane przestrzenie publiczne, zapewniając wszystkim mieszkańcom dostęp do zasobów naturalnych ich kraju, jednocześnie chroniąc przed nadchodzącymi burzami i przypływami.